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「どんな物件でも買い取ります」という広告を見て相談したら、「逆に費用がかかります」と言われた——訳あり物件の売却では、こうした話を耳にすることがあります。「買取って、結局は安く買い叩かれるだけでは？」「怪しい業者ばかりなのでは？」と不安に思うのも無理はありません。
この記事では、買取の価格がどう決まるのか、なぜ「逆に費用がかかる」ことがあるのか、怪しい業者をどう見分けるのかを、買取を紹介しているサイトとして正直にお伝えします。
🏯 鬼瓦のひとこと
先に言っておく。買取は安い。それは怪しいからではなく、そういう仕組みだからじゃ。仕組みを知っておけば、怪しい業者はすぐ分かる。
※「鬼瓦」は当サイトの案内役として登場する架空のキャラクターです。
買取の価格は、どう決まるのか
買取業者は、買い取った物件を片付けたり、解体したり、権利関係を整理したりして、価値を高めてから売り直します。そのため、買取価格はおおむね次のような考え方で決まります。
買取価格 ＝ 売り直す見込みの価格 －（片付け・解体・測量・権利の整理などの費用）－（業者の利益とリスクの分）
つまり、買取価格が仲介で売れる価格より安くなるのは、業者が売主の代わりに費用とリスクを引き受けているからです。業者が引き受けるものには、次のようなものがあります。
- 家財の片付けや建物の解体にかかる費用
- 測量、隣地との境界の確認、権利関係の整理にかかる手間と時間
- リフォームや再生をして売り直すまでの期間と、売れ残るリスク
- 売却後に見つかる不具合のリスク（契約不適合責任を免責にする場合）
仲介との違い：手数料と手取り
買取では、業者が直接の買主になるため、仲介手数料はかかりません。一方、仲介で売る場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料には法律で上限が決められていて、売買価格が400万円を超える部分については「売買価格の3％＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。さらに、2024年7月からは、800万円以下の空き家などの「低廉な空家等」について、仲介手数料の上限を30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れる特例ができました（事前の説明と合意が必要です）。
たとえば、仲介で500万円で売れる物件なら、通常の計算では仲介手数料は約23万円（税込）、特例を適用すると最大33万円（税込）かかります。これに片付けや解体の費用、売れるまでの固定資産税や管理の手間を足したうえで、買取の手取りと比べるのが公平な比較です。「仲介の売値」と「買取の価格」をそのまま比べると、買取が実際以上に安く見えてしまいます。
なぜ「逆に費用がかかる」と言われることがあるのか
物件の状態によっては、売り直す見込みの価格よりも、片付けや解体にかかる費用の方が大きくなることがあります。たとえば、次のような条件が重なった場合です。
- 再建築不可で、土地の活用が難しい
- 家財が大量に残っていて、片付けに大きな費用がかかる
- 建物の傷みが激しく、解体が前提になる
- 重機が入らない細い路地の奥にあり、解体が割高になる
この場合、計算上は買取価格がマイナスになり、売主が費用を払って引き取ってもらう「持ち出し」の形になります。これ自体は違法ではなく、物件の価値と処分費用のバランスによっては起こり得る結果です。
問題なのは、「無料で買い取ります」と広告しておきながら、見積もりの段階で根拠のあいまいな高額の費用を提示するようなケースです。費用がかかること自体よりも、その金額に根拠があるかが見極めのポイントになります。
🏯 鬼瓦のひとこと
「費用がかかる」と言われたら、まず内訳を出してもらえ。解体いくら、片付けいくら、と言えん業者は、そこで終わりじゃ。
提示された金額が妥当か、自分で確かめる目安
費用の見積もりが妥当かどうかは、相場と比べるとある程度判断できます。
| 費用 | 目安 | 高くなる条件 |
|---|---|---|
| 木造住宅の解体 | 30坪で120万〜180万円前後 | 重機が入らない、アスベストがある、敷地が広い |
| 残置物の撤去 | 荷物の量により数万〜数十万円 | ゴミ屋敷状態、大型の家具や家電が多い |
あまりにも相場とかけ離れた金額を提示された場合は、内訳を書面でもらい、ほかの業者にも見積もりを依頼して比べてください。
怪しい業者を見分ける5つのサイン
次のような対応が見られたら、契約は一度見送って、ほかの業者と比べることをおすすめします。
- その場での契約を急かす：「今日決めてくれたら」「ほかに行っても同じ」といった言い方は要注意です
- 金額の内訳を説明しない：なぜその金額なのかを、具体的に答えられない
- 会社の情報があいまい：所在地や宅地建物取引業の免許番号をはっきり示さない
- 「買取」か「引き取り」かがはっきりしない：お金を受け取るのか、払うのかが契約書から読み取れない
- 契約後の減額や追加請求について書面に書かない：引き渡し後に「追加で費用がかかった」と言われる余地を残している
また、国民生活センターは、自宅を売っても住み続けられるという「リースバック」の契約をめぐって、強引な勧誘や相場より安い売却のトラブルについて、繰り返し注意を呼びかけています。不動産の売却契約は、売主が一般の個人であっても、原則としてクーリング・オフの対象になりません。一度契約すると簡単には取り消せないため、契約前の確認が何より大切です。
契約前のチェックリスト
- 「買取」なのか「引き取り」なのか、契約の性質を確認した
- 費用が発生する場合、その内訳（解体費・撤去費・諸経費など）を書面でもらった
- 残置物の扱い（誰がいつ処分するか）が契約書に書かれている
- 契約不適合責任の免責について、契約書にどう書かれているか確認した
- 契約後に減額や追加請求をしない旨が書面にある
- 2社以上の見積もりを比べた
- その場で決めず、家族と相談する時間を取った
不安なときの相談先
- 消費者ホットライン「188」：最寄りの消費生活センターにつながります。契約を急かされている、金額に納得できないといったときに、契約前に相談できます
- 東京都空き家ワンストップ相談窓口：0120-776-735（平日9時〜18時）。空き家の売却や解体について無料で相談でき、状況に合った専門家や事業者を紹介してくれます
東京の訳あり物件を、根拠を示して査定してもらうなら
東京都内の訳あり物件であれば、「訳あり物件買取センター」に相談する方法があります。LIXIL不動産ショップの加盟店として、株式会社ブリリアント（東京都知事免許（４）第92862号）が運営しています。再建築不可、借地権、共有持分、老朽化した空き家などに対応しており、相談・現地調査・査定は無料です。
査定の場では、この記事のチェックリストと「怪しい業者を見分ける5つのサイン」を、そのまま使ってみてください。申し込みの前には、次の点も確認してください。
- 物件が東京都内にあること
- 名義人ご本人が申し込むこと
- 住宅ローンが残っていないこと
- 売却を前提に相談すること
比較のために、もう1社の査定もあわせて取ることをおすすめします。
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運営会社について詳しく知りたい方は、「訳あり物件買取センター」を運営する株式会社ブリリアントってどんな会社？もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 「引き取り費用」を提示されたら、必ず詐欺なのですか？
A. 一概には言えません。処分費用が物件の価値を上回るケースは実際にあります。内訳を書面でもらい、ほかの業者の見積もりと比べて判断してください。
Q. 買取価格は、仲介で売る場合の何割くらいになりますか？
A. 物件の状態や場所によって大きく変わるため、一律には言えません。仲介で売れる価格だけでなく、仲介手数料、片付けや解体の費用、売れるまでの期間の維持費も含めて、手取りで比べることが大切です。
Q. 契約後に費用を追加請求されることはありますか？
A. 契約書の内容によってはあり得ます。契約後の減額や追加請求をしない旨が書面に明記されているかを、契約前に必ず確認してください。
Q. 仲介と買取、どちらに先に相談すべきですか？
A. 駅に近いなど、仲介で売れそうな物件であれば、まず仲介の査定を取ってください。再建築不可や老朽化などで仲介を断られた場合は、買取が現実的な選択肢になります。詳しくは東京の再建築不可物件が売れない…買取に相談する前に知っておきたい「3つの道」をご覧ください。
Q. 不安なときは、誰に相談すればいいですか？
A. 契約前であれば、消費者ホットライン「188」から最寄りの消費生活センターに相談できます。契約を急かされていると感じたら、一度立ち止まって相談してください。
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