老朽化した空き家は東京でそのまま売れる？直す・壊す・そのまま売るの損得と、使える税の特例

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雨漏り、傾き、シロアリ被害——実家の傷みが進んでいると、「こんな家、売り物にならないのでは」と気持ちが沈んでしまいます。直してから売るべきか、壊して更地にするべきか、このまま売れるのか。迷っているうちに、また固定資産税の季節が来てしまう、という方も多いのではないでしょうか。

この記事では、老朽化した東京の空き家を「直す」「壊す」「そのまま売る」の3つで比べ、それぞれの損得と、使える税の特例を正直にお伝えします。

※「鬼瓦」は当サイトの案内役として登場する架空のキャラクターです。

老朽化した空き家が、仲介で売れにくい理由

一般の買い手の多くは、住宅ローンを使って家を買います。ところが、傷みの激しい古い家は担保としての評価が低く、ローンが通りにくくなります。さらに、買ったあとに大規模な修繕が必要になるため、買い手から敬遠されがちです。

特に、1981年5月31日以前に建てられた家は、今の耐震基準より前の「旧耐震」の建物です。耐震性への不安から、そのままでは住みたい人が見つかりにくくなります。

3つの選択肢を比べる

① 直してから売る

リフォームや修繕をして、住める状態に戻してから仲介で売る方法です。見た目が良くなれば買い手は見つかりやすくなりますが、かけた費用を売値で回収できるとは限りません。雨漏りやシロアリの被害は、見えない部分まで広がっていることが多く、工事を始めてから費用が膨らむこともあります。

② 壊して更地にしてから売る

建物を解体して、土地として売る方法です。古い家がなくなる分、土地として買いたい人が見つかりやすくなります。ただし、次の点に注意が必要です。

• 解体費用：30坪の木造住宅で120万〜180万円前後が相場とされています。重機が入らない細い路地の奥では手作業になり、さらに割高になります
• 固定資産税が上がる：住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする「住宅用地の特例」（200㎡までの部分は課税標準が6分の1）があります。更地にするとこの軽減がなくなり、売れるまでの間の税額が大きく上がることがあります
• 再建築不可の土地は壊すと建てられない：道路に接していない土地では、更地にすると新しい家を建てられず、かえって売りにくくなります。詳しくは東京の再建築不可物件が売れない…買取に相談する前に知っておきたい「3つの道」をご覧ください

③ そのまま買取で売る

買取業者に、傷んだ状態のまま買い取ってもらう方法です。修繕も解体も自分で手配する必要がなく、早ければ1ヶ月程度で手放せます。ただし、業者が修繕や解体の費用を引き受ける分、価格は仲介より安くなります。なぜ安くなるのかは、訳あり物件の買取は怪しい？「逆に費用がかかる」と言われる仕組みと、安くなる理由で詳しく解説しています。

比べる点	①直して売る	②壊して売る	③そのまま買取
先に出ていくお金	修繕費（数百万円になることも）	解体費（30坪で120万〜180万円前後）	原則なし
売れるまでの期間	数ヶ月〜1年以上	数ヶ月〜	早ければ1ヶ月程度
その間の固定資産税	軽減あり	軽減がなくなり上がることがある	短期間で手放せる
売却後の責任	売主が負うのが一般的	土地の不具合は売主が負うのが一般的	免責となる場合が多い
向いている人	立地が良く、時間と資金に余裕がある人	建て替えできる土地で、資金に余裕がある人	早く手放したい人、遠方に住む人

見落としがちな「空き家の3,000万円特別控除」

相続した実家を売って利益が出た場合、通常はその利益に税金がかかります。ところが、一定の条件を満たすと、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）。老朽化した実家を持つ方こそ、確認しておきたい制度です。

主な条件は次のとおりです。

• 1981年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった方が相続の直前まで住んでいたこと
• 耐震改修をするか、取り壊してから売ること。2024年1月以降の売却では、買主が売却した年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行う場合も対象になりました
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること
• 特例の対象は、2027年12月31日までの売却
• 相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円

つまり、旧耐震の実家を「そのまま」売って、買主側で解体してもらう形でも、条件を満たせば特例を使える可能性があります。ただし、細かい要件や必要な書類（区役所などが発行する確認書など）があるため、売る前に税務署や税理士に確認してください。

放っておくと、どうなるか

老朽化した空き家をそのままにしておくと、次のようなリスクが大きくなります。

• 管理不全空家の勧告：管理が不十分な空き家は、空家対策特別措置法にもとづき自治体から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がります
• 近隣への被害：屋根や外壁が落ちて、隣の家や通行人に被害が出れば、所有者が責任を問われます
• 傷みが進むほど売りにくくなる：雨漏りやシロアリの被害は、放っておくほど広がります
• 固定資産税は毎年かかる：毎年1月1日時点の所有者に課税されます

買取業者に相談するときのチェックポイント

• 雨漏り、傾き、シロアリ被害など、分かっている不具合は正直に伝える
• 売却後の不具合の責任（契約不適合責任）が免責になるか、契約書で確認する
• 3,000万円特別控除を使いたい場合は、買主が期限までに解体や耐震改修を行うことを契約書に入れてもらえるかを確認する
• 金額の内訳を説明してもらい、2社以上で比べる

東京の老朽化した空き家を、そのまま買い取ってもらうなら

東京都内の老朽化した空き家であれば、「訳あり物件買取センター」に相談する方法があります。LIXIL不動産ショップの加盟店として、株式会社ブリリアント（東京都知事免許（４）第92862号）が運営しています。

• 老朽化、雨漏り、傾き、シロアリ被害のある空き家に対応
• 家財道具や不要品が残ったままでも相談可能
• 相談・現地調査・査定は無料

申し込みの前に、次の点を確認してください。

• 物件が東京都内にあること
• 名義人ご本人が申し込むこと（相続登記が済んでいない場合は、先に相談を）
• 住宅ローンが残っていないこと
• 売却を前提に相談すること

比較のために、もう1社の査定もあわせて取ることをおすすめします。

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よくある質問

Q. 雨漏りやシロアリ被害があっても売れますか？
A. 買取であれば、現状のまま買い取ってもらえる場合が多いです。分かっている不具合は、査定のときに正直に伝えてください。

Q. 解体してから売った方が高く売れますか？
A. 建て替えできる土地で、立地が良ければ、更地の方が売れやすいこともあります。ただし、解体費用がかかるうえ、売れるまでの間は固定資産税の軽減がなくなります。再建築不可の土地では、解体するとかえって売りにくくなります。

Q. 3,000万円特別控除は、買取でも使えますか？
A. 条件を満たせば使える可能性があります。2024年以降は、買主が売却した年の翌年2月15日までに解体や耐震改修を行う場合も対象になりました。細かい要件があるため、売る前に税務署や税理士に確認してください。

Q. 家の建築年は、どこで確認できますか？
A. 登記事項証明書（登記簿謄本）や、固定資産税の課税明細書で確認できます。登記事項証明書は法務局で取得できます。

Q. 相続登記がまだ済んでいません。
A. 売却するには、先に相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されています。詳しくは相続登記の義務化とは？をご覧ください。

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