「ブロック塀が隣の敷地にはみ出している」「前面道路が狭くてセットバックが必要」「地中に何か埋まっていないか不安」——こうした土地特有の事情も、立派な「訳あり」の一種です。一般的な不動産取引では敬遠されがちですが、専門の買取業者であれば対応できることがあります。長年住んできた土地だからこそ気づきにくい問題も、売却を機に見えてくることがあります。
越境とは
越境とは、自分の敷地の建物や塀の一部が、隣地にはみ出している状態のことです。逆に、隣の建物が自分の敷地にはみ出しているケースもあります。長年そのままになっていることも多く、いざ売却しようとしたときに初めて問題として浮上することがよくあります。
越境の解消には隣地所有者との合意が必要になるため、一般の仲介では手続きが難航しがちです。境界確定の測量や、越境物の扱いについて覚書を交わすといった手続きが必要になることもあり、当事者同士だけで進めるのは精神的にも負担が大きい作業です。訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、こうした調整を含めて相談に乗ってもらえることがあります。
セットバックとは
セットバックとは、建物を建て替える際に、前面の道路幅を一定以上確保するため、敷地の一部を後退させなければならないルールのことです。建築基準法上、道路の幅が4m未満の場合に発生することが多く、実質的に使える敷地面積が狭くなってしまいます。
セットバックが必要な土地は、資産価値の評価が難しく、一般の買主にとっては分かりにくい制約です。「どれくらい後退が必要なのか」「後退した部分の扱いはどうなるのか」といった専門的な判断が求められるため、専門知識を持つ業者に相談することで、正確な評価を受けやすくなります。
地中埋設物とは
地中埋設物とは、過去の建物の基礎や配管、あるいは産業廃棄物などが、地中に残されたままになっている状態です。中古の土地を購入した場合など、「何が埋まっているか分からない」という不安を抱えたまま所有しているケースも少なくありません。
地中埋設物の有無を調べるには調査費用がかかりますが、専門の買取業者であれば、こうしたリスクを織り込んだ形で査定してもらえることがあります。調査を行わないまま売却する場合でも、その可能性がある旨を正直に伝えておくことで、後々のトラブルを避けやすくなります。
複数の事情が重なっていても大丈夫
越境、セットバック、地中埋設物、老朽化、再建築不可——これらは単独ではなく、複数重なって一つの土地に存在していることも珍しくありません。古くからある住宅地ほど、こうした事情が複合的に絡み合っているケースが多く見られます。訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、こうした複雑な事情をまとめて一つの相談として進めることができます。
一般の不動産会社に相談すると、「境界を確定させてから」「調査結果が出てから」と、売却の話がなかなか進まないことがあります。専門業者であれば、こうした不確定要素を織り込んだ形で先に査定を進めてくれることが多く、時間の面でも精神的な面でも負担が軽くなります。
東京都でこうした土地の売却を検討している方へ
対応エリア内であれば、まずは無料査定で、現状のまま相談してみることをおすすめします。「うちの土地、こんな細かい問題があるけれど相談していいのだろうか」と迷う必要はありません。測量図や過去の書類が手元になくても、まずは分かる範囲で状況を伝えるところから始めれば十分です。詳しい調査や手続きは、相談を進める中で専門業者と一緒に整理していくことができます。
よくある質問
Q. 越境の解消には、必ず隣地所有者の同意が必要ですか？
A. 一般的にはそうですが、専門業者が間に入ることで交渉がスムーズに進むことがあります。
Q. 地中埋設物があるかどうか、事前に調べる必要がありますか？
A. 必須ではありません。まずは現状を伝えて相談し、必要に応じて調査を検討する流れでも構いません。
Q. セットバックが必要な土地は、査定額が大きく下がりますか？
A. 一定の影響はありますが、専門業者であれば実情に応じた適正な査定を行ってくれます。
Q. 測量図が手元にありません。それでも相談できますか？
A. 問題ありません。測量図がない状態でも、まずは現状を伝えて相談することができます。必要に応じて、専門業者から測量の進め方について案内してもらえます。
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