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兄弟で相続した実家が、共有名義のままになっている。自分は売りたいのに、兄は「まだいい」と言う。妹とはもう何年も連絡を取っていない——。共有名義の不動産は、一人の意見だけでは動かせないため、固定資産税と管理の手間だけが続いてしまいがちです。
この記事では、共有名義の実家を手放すための4つの方法を、それぞれの手取り額と、家族関係への影響まで含めて正直に比べます。
🏯 鬼瓦のひとこと
家は売れても、兄弟は売れん。どの方法を選ぶにしても、そのあとも兄弟でいられるかどうかを、一度は考えてくれ。
※「鬼瓦」は当サイトの案内役として登場する架空のキャラクターです。
共有名義の基本ルール
- 家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば、家全体は売れません
- 一方で、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売ることができます
- 固定資産税は、共有者全員がまとめて納める義務を負います（実際には代表者が支払い、あとで精算することが多いです）
共有名義の実家を手放す4つの方法
① 全員で合意して、家全体を売る
手取りが一番多くなる方法です。家全体を売れば、仲介でも買取でも通常の価格で売れ、代金を持分に応じて分けられます。まずはこの方法を目指して話し合うのが基本です。
② ほかの共有者に、自分の持分を買い取ってもらう
実家に住みたい、手放したくないという兄弟がいる場合は、その人に自分の持分を買い取ってもらう方法があります。家族の中で完結するため、関係がこじれにくい方法です。ただし、相手に資金がなければ成り立ちません。
③ 自分の持分だけを、買取業者に売る
話し合いがまとまらない場合でも、自分の持分だけなら業者に売ることができます。ただし、次の2点は正直にお伝えしておきます。
- 価格は大きく下がります。持分だけを買った業者は、家を自由に使うことも売ることもできないため、家全体の価格を持分の割合で分けた金額よりも、かなり低い価格になるのが一般的です
- 兄弟は、業者と共有することになります。持分を買った業者は、新しい共有者として、ほかの兄弟に「持分を買い取ってほしい」「全体を売りませんか」と働きかけます。それをきっかけに話が進むこともありますが、兄弟から「勝手に売った」と受け取られ、関係が悪くなることもあります
④ 裁判所に「共有物分割」を求める
話し合いでどうしても解決しない場合は、裁判所に共有状態の解消（共有物分割）を求めることができます。裁判所は、家を誰か一人のものにして、ほかの共有者にお金を払わせる方法などを検討し、それができない場合は競売にかけることもあります。時間と費用がかかり、家族の関係にも影響するため、弁護士に相談したうえでの最終手段と考えてください。
| 方法 | 手取り額 | かかる期間 | 家族関係への影響 |
|---|---|---|---|
| ①全員で合意して全体を売る | 多い | 合意できれば早い | 小さい |
| ②兄弟に持分を買ってもらう | 話し合いしだい | 相手の資金しだい | 小さい |
| ③持分だけ業者に売る | 大きく下がる | 早い | 大きくなることがある |
| ④共有物分割を求める | 結果しだい（競売なら下がることも） | 長い | 大きい |
連絡が取れない共有者がいる場合
2023年4月の民法改正で、所在が分からない共有者がいる場合の制度ができました。裁判所の決定を得て、所在の分からない共有者の持分を時価相当額を供託したうえで取得したり、ほかの共有者全員で家全体を第三者に売る際に、その人の持分もあわせて売ったりできるようになっています。
ただし、住民票の調査など、所在を探す手を尽くしたことを示す必要があります。また、相続した不動産（遺産分割が終わっていない状態）の場合は、相続から10年が経たないと使えないなど、条件があります。司法書士や弁護士に相談してください。
兄弟と話し合う前に、準備しておくこと
話し合いが平行線になる原因の多くは、「売ったらいくらになるか」「持ち続けるといくらかかるか」が、家族の間で共有されていないことです。次の材料をそろえてから話すと、感情論になりにくくなります。
- 今いくらで売れそうか：仲介と買取の両方で査定を取っておく
- 持ち続けた場合の費用：固定資産税、管理のための交通費、草刈りや修繕の費用を年間でまとめる
- 誰が負担しているか：今、固定資産税や管理を誰がどれだけ負担しているか
- 放置した場合のリスク：管理が不十分な空き家は、自治体から勧告を受けると固定資産税の軽減が外れることがある
このページのURLを兄弟に送って、一緒に読んでもらうのも一つの方法です。
🏯 鬼瓦のひとこと
「売りたい」「売りたくない」でぶつかる前に、数字を並べてみい。毎年いくら出ていっとるか分かれば、反対しとった方の気持ちも変わることがある。
東京の共有名義の実家を相談するなら
東京都内の物件であれば、「訳あり物件買取センター」に相談する方法があります。LIXIL不動産ショップの加盟店として、株式会社ブリリアント（東京都知事免許（４）第92862号）が運営しており、共有持分の買取にも対応しています。家全体の売却を目指す場合も、持分だけの売却を考える場合も、まずは今の状況を伝えて相談できます。
申し込みの前に、次の点を確認してください。
- 物件が東京都内にあること
- 名義人（共有者）ご本人が申し込むこと。相続登記が済んでいない場合は、先に相談を
- 住宅ローンが残っていないこと
- 売却を前提に相談すること
持分だけを売ることを考えている場合は、先にほかの共有者に一言伝えておくことを強くおすすめします。比較のために、もう1社の査定もあわせて取ってください。
PR＞兄弟で共有している東京の実家。売る前提で、まず状況を相談する▶︎
運営会社について詳しく知りたい方は、「訳あり物件買取センター」を運営する株式会社ブリリアントってどんな会社？もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 共有者の一人が反対していても、家を売れますか？
A. 家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。反対している人がいる場合は、自分の持分だけを売るか、裁判所に共有物分割を求める方法があります。
Q. 自分の持分だけを売ることはできますか？
A. できます。ほかの共有者の同意は必要ありません。ただし、価格は家全体を持分の割合で分けた金額より大きく下がるのが一般的で、兄弟との関係に影響することもあります。
Q. 持分だけを売ったことは、ほかの共有者に知られますか？
A. 持分の移転は登記されるため、隠し通すことはできません。また、持分を買った業者がほかの共有者に連絡するのが一般的です。事前に伝えておく方が、トラブルになりにくいです。
Q. 共有者の一人と連絡が取れません。
A. 2023年4月から、裁判所の決定を得て、所在の分からない共有者の持分を取得したり、あわせて売ったりできる制度ができました。条件があるため、司法書士や弁護士に相談してください。
Q. 相続登記がまだ済んでいません。
A. 売却するには、先に相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されています。詳しくは相続登記の義務化とは？をご覧ください。
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