※本記事にはPR（広告）が含まれます。
「うちの実家、土地は借地なんです」——相続をきっかけに、初めてそう知る方は少なくありません。地主さんとはほとんど面識がない、契約書がどこにあるか分からない、毎月の地代だけは払い続けている。不動産屋に相談しても「借地権は難しいですね」と言われて、話が止まってしまうこともあります。
この記事では、借地権付きの家を売るときの基本ルールと、4つの売り方を正直に比べます。
🏯 鬼瓦のひとこと
借地の家は、地主さんの顔が見えんと話が進まん。逆に言えば、地主さんとの話の筋道さえ立てば、意外と動くもんじゃ。
※「鬼瓦」は当サイトの案内役として登場する架空のキャラクターです。
借地権付きの家を売るときの基本ルール
- 建物は自分のもの、土地は地主さんのもの：借地権とは、地主さんの土地を借りて、その上に自分の建物を所有する権利です
- 売るには地主さんの承諾が必要：借地の上の建物を売ることは、借地権を第三者に譲ることになるため、原則として地主さんの承諾が必要です
- 承諾料がかかるのが一般的：承諾の見返りとして、地主さんに「譲渡承諾料」を払うのが一般的で、借地権価格の1割程度が目安とされています
- 地主さんが承諾しない場合：裁判所に申し立てて、地主さんの承諾に代わる許可をもらう手続き（借地非訟）があります
売る前に確認しておきたいこと
- 借地契約書：契約の期間、地代、更新の条件、増改築の制限などが書かれています。見つからない場合は、地主さんに写しをもらえないか相談しましょう
- 旧法か新法か：1992年8月より前に結ばれた借地契約は「旧借地法」、それ以降は「借地借家法」が適用され、更新のルールなどが違います
- 建物の登記：借地の上の建物が自分（相続人）の名義で登記されているかを確認します。売却には相続登記が必要です
- 地代の支払い状況：滞納があると、地主さんとの話し合いがこじれやすくなります
借地権付きの家を手放す4つの方法
① 地主さんに買い取ってもらう
地主さんにとっては、借地権を買い戻せば土地を自由に使えるようになります。承諾料もかからず、一番話がまとまりやすい相手になることがあります。まずは地主さんに「借地権を買い取ってもらえないか」と打診してみる価値があります。
② 地主さんの承諾を得て、第三者に売る
承諾料を払って、一般の買い手に売る方法です。ただし、借地権付きの家は住宅ローンが使いにくく、買い手が限られるため、仲介では時間がかかることが多いです。
③ 地主さんと一緒に、土地と建物をまとめて売る
地主さんも土地（底地）を手放したいと考えている場合は、借地権と底地をまとめて一つの不動産として売る方法があります。普通の土地付きの家として売れるため、それぞれ別々に売るより高く売れる可能性があります。ただし、売れた代金の分け方を地主さんと決める必要があります。
④ 借地権に詳しい買取業者に売る
借地権の扱いに慣れた買取業者であれば、買主として地主さんと直接話を進め、承諾の取り付けまで引き受けてくれることがあります。地主さんとの交渉が苦手な方、遠方に住んでいる方には現実的な方法です。ただし、承諾料や交渉の手間、売り直すまでのリスクを業者が引き受ける分、価格は安くなります。
| 方法 | 手取り額 | 地主さんとの交渉 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| ①地主さんに買い取ってもらう | 話し合いしだい | 自分で行う | 地主さんと話ができる人 |
| ②承諾を得て第三者に売る | 高め（承諾料を差し引く） | 自分で行う | 時間に余裕がある人 |
| ③底地とまとめて売る | 高くなる可能性 | 自分で行う | 地主さんも売りたい場合 |
| ④買取業者に売る | 安め | 業者が引き受けることがある | 交渉が苦手な人、遠方の人 |
地主さんが承諾してくれない場合
地主さんが理由なく承諾してくれない場合は、裁判所に「借地非訟」を申し立てて、承諾に代わる許可を求めることができます（借地借家法）。裁判所は、地主さんに不利にならないかを考えたうえで許可を出し、その際に承諾料にあたる金額の支払いを条件にすることが一般的です。
なお、この手続きの中で、地主さん自身が「それなら自分が買い取る」と申し出ることもできます（介入権）。手続きには時間と費用がかかるため、弁護士に相談してください。
🏯 鬼瓦のひとこと
地主さんとぶつかる前に、まず「買い取ってもらえませんか」と聞いてみい。いきなり裁判所の話をするより、ずっと早く片付くことがある。
買取業者に相談するときのチェックポイント
- 借地契約書、地代の領収書、建物の登記事項証明書など、手元にある書類を伝える
- 地主さんとの交渉や承諾の取り付けを、どこまで業者が引き受けてくれるか確認する
- 承諾料を誰が負担するのか、買取価格に含まれているのかを確認する
- 建物が古い場合、解体や残置物の処分をどちらが負担するか確認する
- 金額の内訳を説明してもらい、2社以上で比べる
東京の借地権付きの家を相談するなら
東京都内の借地権付きの家であれば、「訳あり物件買取センター」に相談する方法があります。LIXIL不動産ショップの加盟店として、株式会社ブリリアント（東京都知事免許（４）第92862号）が運営しており、借地権の買取を得意分野の一つとしています。
- 借地権、底地、再建築不可、共有持分などに対応
- 家財道具や不要品が残ったままでも相談可能
- 相談・現地調査・査定は無料
申し込みの前に、次の点を確認してください。
- 物件が東京都内にあること
- 建物の名義人ご本人が申し込むこと（相続登記が済んでいない場合は、先に相談を）
- 住宅ローンが残っていないこと
- 売却を前提に相談すること
比較のために、もう1社の査定もあわせて取ることをおすすめします。
PR＞地主さんとの話が進まない東京の借地の家。売る前提で相談する▶︎
運営会社について詳しく知りたい方は、「訳あり物件買取センター」を運営する株式会社ブリリアントってどんな会社？もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q. 地主さんの承諾がなくても売れますか？
A. 原則として、借地権を第三者に譲るには地主さんの承諾が必要です。承諾してもらえない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める手続き（借地非訟）があります。
Q. 譲渡承諾料はどれくらいかかりますか？
A. 借地権価格の1割程度が目安とされていますが、契約内容や地主さんとの話し合いによって変わります。
Q. 地主さんの連絡先が分かりません。
A. 地代の振込先や領収書、土地の登記事項証明書（土地の所有者が記載されています）から確認できることがあります。土地の登記事項証明書は法務局で取得できます。
Q. 借地契約書が見つかりません。
A. 地主さんが契約書を保管していることが多いので、写しをもらえないか相談してみてください。契約書がなくても、借地権そのものがなくなるわけではありません。
Q. 建物が古く、住める状態ではありません。
A. 建物が古くても、借地権そのものには価値があることがあります。ただし、建て替えには地主さんの承諾が必要になるのが一般的です。まずは今の状態のまま相談してみてください。
コメント