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離れて暮らしていた親が実家で亡くなり、発見までに時間がかかってしまった。相続した実家で、過去に事件があったことを知った——。「事故物件」という言葉には独特の重さがあり、「もう売れないのでは」「誰にも知られたくない」と、一人で抱え込んでしまう方も少なくありません。
この記事では、どんな場合に「事故物件」として扱われるのか、売るときに何を伝えなければならないのかを、国のガイドラインをもとに整理します。そのうえで、仲介と買取のどちらが合っているかを正直にお伝えします。
まず確認したい：その家は本当に「事故物件」？
「事故物件」に法律上の明確な定義はありません。ただし、国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定め、不動産会社が買主や借主に何を伝えるべきかの基準を示しています。
このガイドラインでは、次のような死は、原則として買主に伝えなくてもよいとされています。
- 老衰や持病による病死などの自然死
- 自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死など、日常生活の中での不慮の死
つまり、親が自宅で病気や老衰で亡くなった、というだけで「事故物件」になるわけではありません。
一方で、次のような場合は、伝えるべきかどうかの判断が必要になります。
- 自然死や不慮の死でも、長い間気づかれず、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合
- 自殺や他殺など、自然死・不慮の死以外の死の場合
売るときの告知のルール
ガイドラインのポイントは次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 自然死・日常生活の不慮の死 | 原則として伝えなくてよい |
| 特殊清掃などが行われた場合 | 伝えるべきかの判断が必要 |
| 「概ね3年で伝えなくてよい」の目安 | 賃貸だけに示されたもので、売買には期間の定めがない |
| 買主から聞かれた場合 | 期間や死因にかかわらず、分かっていることを伝える |
| 伝える内容 | 発生した時期（特殊清掃の場合は発覚した時期）、場所、死因（分からない場合はその旨）、特殊清掃などの有無。亡くなった方の氏名や年齢、詳しい状況までは伝えなくてよい |
よく「事故物件は何年か経てば伝えなくてよくなる」と言われますが、それは賃貸の話です。売る場合は、年数が経っても伝える必要が残ると考えておいてください。
隠して売ると、どうなるか
伝えるべきことを伝えずに売ると、あとで買主に知られたときに、契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。売却を相談するときは、分かっている事実をありのまま伝えることが、結果的に売主自身を守ることになります。
🏯 鬼瓦のひとこと
隠したい気持ちは分かる。だが、隠して売った家の話は、あとで必ず持ち主のところへ戻ってくる。正直に話せる相手を選ぶんじゃ。
※「鬼瓦」は当サイトの案内役として登場する架空のキャラクターです。
売る前にやっておくこと
- 特殊清掃：発見が遅れた場合は、通常の掃除では臭いや汚れが取れません。専門の特殊清掃業者に依頼するのが一般的です。買取の場合は、清掃前の状態で相談できることもあります
- 遺品の扱い：通帳や印鑑、権利書など、相続や売却の手続きに必要なものは先に探しておきましょう。詳しくは実家で見つけた通帳・印鑑・権利書、捨てる前に確認することをご覧ください
- 相続登記：売却するには、先に相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されています。詳しくは相続登記の義務化とは？をご覧ください
仲介と買取、どちらが向いているか
仲介が向いているケース
告知が必要な事案でも、駅に近いなど立地の良い物件であれば、相場より価格を下げることで仲介でも買い手が見つかることがあります。時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方は、まず仲介の査定を取ってみてください。ただし、内覧の対応や近所への配慮など、売れるまでの負担は大きくなります。
買取が向いているケース
次のような場合は、事故物件を扱った経験のある買取業者に相談する方が現実的です。
- 特殊清掃が必要な状態で、自分では手を付けられない
- 遠方に住んでいて、何度も通えない
- 内覧や近所への説明など、人目に触れる売り方を避けたい
- 早く区切りをつけたい
ただし、買取の価格は仲介より安くなります。事故物件の場合は、心理的な抵抗から売り直すまでに時間がかかるリスクを、業者が引き受けるためです。なぜ安くなるのかは、訳あり物件の買取は怪しい？「逆に費用がかかる」と言われる仕組みと、安くなる理由で詳しく解説しています。
買取業者に相談するときのチェックポイント
- 分かっている事実（時期、場所、特殊清掃の有無）を正直に伝える
- 特殊清掃や残置物の処分を、業者側で引き受けてもらえるか確認する
- 売却後の責任（契約不適合責任）が免責になるか、契約書で確認する
- 近所に知られずに進めたい場合は、その希望を最初に伝える
- 金額の内訳を説明してもらい、2社以上で比べる
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- 家財道具や不要品が残ったままでも相談可能
- 相談・現地調査・査定は無料
申し込みの前に、次の点を確認してください。
- 物件が東京都内にあること
- 名義人ご本人が申し込むこと（相続登記が済んでいない場合は、先に相談を）
- 住宅ローンが残っていないこと
- 売却を前提に相談すること
比較のために、もう1社の査定もあわせて取ることをおすすめします。
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よくある質問
Q. 親が自宅で病気で亡くなりました。事故物件になりますか？
A. 国のガイドラインでは、病死や老衰などの自然死は、原則として買主に伝えなくてよいとされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は、伝えるべきかの判断が必要になります。
Q. 何年経てば、伝えなくてよくなりますか？
A. ガイドラインで「概ね3年」という目安が示されているのは賃貸だけです。売買には期間の定めがないため、年数が経っても伝える必要が残ると考えてください。
Q. 買主に聞かれなければ、黙っていてもいいですか？
A. 伝えるべき事案を伝えずに売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。分かっている事実は、売却を相談する段階で正直に伝えてください。
Q. 特殊清掃が終わっていなくても相談できますか？
A. 買取業者によっては、清掃前の状態でも相談や査定に応じています。まずは現状を伝えて相談してみてください。
Q. 近所に知られずに売ることはできますか？
A. 買取であれば、広告を出したり内覧を繰り返したりする必要がないため、仲介より人目に触れにくく進められます。希望は最初に業者へ伝えておきましょう。
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